Cambio del fornitore condominiale? A chi compete?
L'assemblea di condominio è sempre sovrana, diciamolo subito! Non sono rare le situazioni in cui i fornitori stipulano direttamente con l’amministratore di condominio i contratti di servizi, ad esempio, per le pulizie, la manutenzione degli ascensori, l'utenza elettrica, per la polizza del fabbricato senza aver ottenuto preventivamente dai condomini l'assenso. Infatti, quando l'amministratore decide di cambiare fornitore di energia la decisione è legittima solo nel momento in cui è l’assemblea che a maggioranza delibera il cambio di fornitore. In ogni caso l’assemblea può sempre ratificare la scelta varata autonomamente dall’amministratore di condominio.
Quindi è buona norma, per una sana e corretta gestione condominiale, che l'assemblea deliberi il cambio di fornitore dell'utenza elettrica e, per accelerare i tempi, deleghi la selezione del fornitore ad alcuni condomini come, ad esempio, i c.d. “capiscala” oppure costituisca una sorta di comitato spontaneo, deputato alla selezione del miglior fornitore.
Questa procedura richiede però molto tempo e, spesso, con scarsi risultati. La soluzione proposta da CondominioAdvisor è molto semplice ed efficiente. Una volta caricata nell'area documentale le fatture di energia elettrica dall'amministratore o dallo stesso consegnate al condomino referente del sito del condominio sarà possibile fare un raffronto con le offerte dei fornitori.
Sarà quindi sufficiente effettuare una richiesta di preventivo condominiale nell'area “richiesta preventivi” e attendere l'invio delle offerte da parte dei fornitori. Pervenuti i preventivi potranno essere facilmente visionati, scaricati e discussi con tutti i condomini presenti nel sito del condominio e potranno scegliere, esprimendo la propria preferenza con un semplice “like”, il miglior fornitore. I dati ottenuti dalla consultazione potranno essere facilmente esportati e inviati all'amministratore. Questa rapida procedura, se effettuata prima dell'assemblea condominiale, consentirà di deliberare in modo efficace ed efficiente già al primo incontro, senza perdere altro tempo ed in completa trasparenza.
L'amministratore di condominio può agire autonomamente?
Se è l’amministratore ad agire in via del tutto autonoma senza consultare preventivamente i condomini e senza una reale necessità di urgenza possiamo senza dubbio affermare che lo stesso ha esercitato i propri poteri in modo arbitrario. Ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 2 c.c., il mandatario (che è l'amministratore di condominio) è tenuto a “disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini”.
Questi poteri ‘regolamentari’ attengono alla gestione dell’ordinario, ossia dell’esistente e, fatta eccezione per le ipotesi straordinarie (ad esempio classico e la disdetta del contratto da parte dell’impresa di pulizie con la necessità di surrogarla fino a nuova decisione assembleare), la sostituzione dei fornitori non arriva a far parte delle attribuzioni dell’amministratore. Per quanto riguarda le utenze, va precisato che il ruolo dell'amministratore si circoscrive a tutti gli adempimenti inerenti alla riscossione delle quote dei ratei condominiali, al pagamento delle bollette e alla gestione ordinaria del rapporto di fornitura, non rientrando affatto in questa definizione la sottoscrizione di un nuovo contratto o la disdetta del precedente. La riforma del Condominio, pur a fronte delle innovazioni sul fronte delle attribuzioni a carico dell’amministratore, non ha affatto apportato alcun cambiamento alle competenze dell'amministratore in relazione alla scelta del fornitore.
Da questo punto di vista, quindi, non sembra esserci motivo per ritenere innovativa, sulla materia in questione, la legge n. 220/2012 e succ. mod. E' bene osservare che al momento dell’approvazione del preventivo in sede assembleare è necessario specificare il singolo capitolo di spesa con il nome di uno specifico fornitore.
Questo semplicemente perché, se l’assemblea delibera che il costo per le pulizie da mettere in preventivo è pari ad un determinato ammontare e tuttavia non specifica l’impresa alla quale assegnare il lavoro, è più facile che l’amministratore, in virtù del prezzo preventivato, di considerarsi libero di scegliere l’impresa che richiede un costo simile. L'amministratore di condominio, spinto a volte dalla necessità di migliorare i servizi condominiali è portato a scegliere in autonomia il fornitore e poi richiedere la ratifica da parte dell'assemblea, ratifica che spesso avviene in modo implicito con l'approvazione del bilancio condominiale, dopo la chiusura del relativo esercizio.
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E' comunque importante che i condomini siano messi in condizione di poter scegliere il proprio fornitore e, soprattutto, di valutarne l'affidabilità e la qualità dei servizi: CondominioAdvisor è nato proprio per superare le naturali difficoltà decisionali che hanno sistemi complessi come il condominio. In ogni caso oggi i condòmini,
Così i condomini avranno la certezza di ottenere l'offerta economicamente più vantaggiosa, l'amministratore si vedrà semplificare le decisioni di gestione, potrà programmare l'attività dell'assemblea in modo più ordinato e rapido e, questione non trascurabile, non potrà mai essere messo in discussione l'arbitrarietà della decisione o la trasparenza del proprio operato, infine, il fornitore potrà presentare le offerte direttamente ai propri reali clienti ed avere i feedback del proprio operato in modo da poter migliorare il proprio servizio ed ottenere maggiore visibilità