Tutti ne parlano, tutti lo criticano, tutti vi abitano.
Ma cosa è realmente?
Il condominio è una realtà fortemente presente nella vita di molti e appartiene in qualche modo ad un sistema di vita moderno, fatto di condivisione di spazio e di ottimizzazione.
Appartiene alla vita di ognuno in quanto l’urbanizzazione ha preso definitivamente il sopravvento venendo meno anche per questioni di onerosità l’abitazione singola.
Con il condominio lo spazio viene sfruttato in modo razionale mentre i costi sono ripartiti tra più componenti in modo ottimale ed ottimizzato.
Il condominio rappresenta di fatto il primo vero social, la prima vera aggregazione tanto spontanea quanto necessaria. Questa aggregazione genera a sua volta una serie di fattori mai prima considerati, necessari per la disciplina civile degli spazi condivisi e non.
In Italia è del 1942 la prima disciplina del condominio come superamento della semplice disciplina della comunione che sino ad allora aveva governato la fattispecie. In particolare, il codice regola il condominio con gli articoli dall’articolo 61 all’articolo 72 delle Disposizioni di Attuazione del C.C e dall’articolo 1117 all’articolo 1139 del C.C. Recentemente, la riforma disposta dalla L.220/2012 ha innovato alcune parti degli articoli del C.C.
Con le norme sul condominio, il legislatore disciplina puntualmente la gestione del condominio assegnando una serie di regole, poche invero, che avrebbero dovuto essere sufficienti nella gestione.
Il regolamento di condominio potrà inoltre compensare la genericità della norma civilistica divenendo la regola interna del condominio.
La gestione viene affidata all’amministratore, professionista interno o esterno, che in qualità di legale rappresentante gestisce la cosa comune.
La sovranità è garantita all’assemblea dei condomini che, con delle maggioranze calcolate ed assegnate proporzionalmente, diviene l’organo deliberante del condominio.
È importante sottolineare che il condominio e dunque le competenze dell’amministratore insistono sulle parti comuni essendo escluse dalla gestione le parti private. La esclusione è relativa alla titolarità giuridica della cosa evidentemente sottratta alla gestione comune.
La gestione del condominio, tuttavia, comporta regole che permeano anche la gestione della proprietà privata, arrivando a definire e influire su essa in funzione della presenza nella comunità condominiale.
Un esempio potrà essere la regola degli schiamazzi e dei rumori che non potranno essere prodotti oltre una certa ora oppure delle attività che potranno o non potranno essere svolte all’interno delle singole unità e che possano produrre rumore, scuotimento, vibrazione, etc, in modo da arrecare al vicinato disturbo.
Essere in un condominio comporta dunque una serie di vantaggi dovuti alla condivisione ma anche una serie di regole che non possono essere disattese.
Una di queste, importantissima, è la regola della contribuzione al mantenimento del bene comune.
Tutti i condomini, in qualità di comproprietari, sono tenuti al versamento con criterio prevalentemente proporzionale di quote necessarie per il mantenimento della proprietà comune.
L’esclusione non è prevista salvo diversa convenzione e casi particolari.
Allo stesso modo, l’uso della cosa comune è consentito a tutti i comproprietari purché l’uso di ognuno non possa essere limitante o ostativo per gli altri comproprietari.
Una serie di altre attribuzioni costituenti diritti e doveri poi appartengono al mondo del condominio.
Tra questi, la figura dell’amministratore è particolarmente importante ma spesso la considerazione dello stesso può essere non compresa appieno dai condomini.
L’amministratore è spesso un professionista che assume il mandato nella gestione e dirige la stessa con finalità e secondo le disposizioni di legge, di regolamento, assembleari o del caso specifico.
L’amministratore a volte viene scambiato per il portiere o il custode dell’edificio, altre volte come l’esecutore dei desideri dei condomini singoli o riuniti in assemblea, altre volte come il capo nelle decisioni. Tutto questo può svilire o accrescere la figura dell’amministratore il quale non assume con la carica una obbligazione di risultato ma di mezzo e deve gestire sempre la cosa comune nel nome delle disposizioni assegnate dalla norma e con la responsabilità del professionista ove sia tale.
È per questo importante che siano i condomini ad essere consapevoli di cosa significhi essere tali la cui conseguenza è una serie di diritti e doveri connessi con la proprietà comune e la consapevolezza che prima dell’amministratore il condominio lo fanno i condomini che vi abitano.
Acquistare un appartamento in condominio significa acquistare una porzione di edificio e, con una veduta più ampia, una porzione di territorio con il quale si entrerà a farne parte.
CondominioAdvisor® può aiutare i singoli condomini, l’assemblea, l’amministratore nella consapevolezza della comproprietà, nella ottimizzazione della gestione, nel rispetto delle regole dal punto di vista formale e morale, arrivando ad una condivisione dei fatti già insite ed esistenti nel concetto stesso di condominio realizzando e completando una comunità necessaria esistente e presente nella vita moderna.