COSA PAGO NEL CONDOMINIO?
Il condominio è la proprietà comune che appartiene pro-quota a tutti i condomini.
La disciplina riguarda oltre che la titolarità della stessa anche la gestione della cosa comune.
La cosa comune è rappresentata oltre che dagli spazi di accesso all’edificio, dalle porzioni che per come realizzate non possono che appartenere alla comunità, anche dagli impianti che servono l’edificio nel sul complesso o per porzioni.
Sono tali ad esempio gli ascensori, gli impianti di riscaldamento centralizzati, le condotte idriche, le condotte di scarico o fognarie.
Tali impianti hanno necessità per il funzionamento di interventi periodici di manutenzione.
Normalmente, la gestione di condominio prevede una previsione di spesa periodica ed un bilancio finale chiamato consuntivo, nel quale le spese vengono riepilogate in quanto sostenute.
Dal confronto tra preventivo e consuntivo sul medesimo periodo emerge una differenza chiamata conguaglio di gestione.
La contribuzione richiesta ad ognuno viene rapportata per convenzione in modo proporzionale con una scala di valori assunta per legge e rappresentata dalla tabella millesimale, altre volte pro- quota come spesa o attribuzione individuale.
La tabella millesimale può riguardare spese generali come tali afferenti a tutto l’edificio o solo a parti di esso come per esempio alla scala.
La gestione contabile può essere ordinaria in quanto riferita alla gestione di manutenzione o funzionamento normale del bene comune o straordinaria in quanto riferita ad un intervento non ricorrente, necessario o non previsto del bene.
La gestione ordinaria viene solitamente e per convenzione ripartita in quote calcolate sul totale e suddivise per millesimi ai componenti il condominio. Tali quote riportano le attribuzioni individuali della contribuzione alle spese per il bilancio, ordinario o straordinario, di riferimento, nelle quali sono incluse talvolta anche le spese individuali e la quota di consumo acqua, solitamente calcolate a forfait.
È dunque importante la verifica della corretta attribuzione delle proprietà, dei millesimi attribuiti, della corretta individuazione della tabella millesimale di riferimento, delle quote pro-capite individuali e di consumo idrico.
È altrettanto importante, a chiusura dell’esercizio, il confronto tra bilancio preventivo e consuntivo necessario per capire l’origine dell’eventuale differenza nonché della corretta imputazione delle spese nella tabella di riferimento.
Ad esempio sarà corretto attribuire la spesa di manutenzione dell’ascensore sulla tabella di scala piuttosto che sulla tabella spese generali, non corretto attribuire il costo di manutenzione dell’autospurgo alla scala se il tratto disostruito è la condotta generale condominiale o l’imbocco in fogna.
La disponibilità della documentazione condominiale, spesso voluminosa, rappresenta tuttavia un ostacolo anche in diversi momenti.
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