Anticipo delle spese condominiali e lavori urgenti in condominio... come, quando e perchè?

L'amministratore condominiale per quanto riguarda i lavori straordinari e urgenti si trova tra due fuochi: da un lato non può disporre lavori straordinari senza il consenso dell'assemblea e, dall'altro non può non intervenire in caso di lavori urgenti.
Per quanto riguarda il condòmino cha ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

La regola che vige per il condominio negli edifici (art. 1134 c.c.) è diversa dalle regole operanti in materia di comunione e gestione, infatti in questi altri ambiti è riconosciuto al partecipante che, in caso di trascuratezza degli altri partecipanti o dell'amministratore e in caso di spese necessarie alla conservazione della cosa comune, ancorché non urgenti, viene riconosciuto il diritto al rimborso delle somme anticipate.

La differenza tra i due trattamenti ovvero condominio e comunione è dovuta alla necessità, per il condominio, di evitare il più possibile interferenze nella gestione del condominio.
In caso di necessità di lavori urgenti, pertanto, il condòmino deve fare richiesta all'amministratore che, eventualmente, deve valutare l'opportunità di convocare un'assemblea.
In caso di inerzia dell'amministratore il condòminio ai sensi dell'art. 66 disp. Att. c.c. può convocare l'assemblea. In difetto il condòmino non potrà che ricorrere al Tribunale per la nomina di un amministratore ad acta!

Cosa sono i lavori urgenti in condominio?

La qualifica di lavoro urgente non trova alcuna definizione legislativa. Da qui ovviamente partono varie interpretazioni, contrasti e litigi.

La comune definizione di urgenza è connessa sicuramente ad una situazione di pericolo imminente tale da rendere non rinviabili i lavori alla prima assemblea utile di tutti quei lavori necessari alla rimozione della causa che genera il pericolo imminente.
Nessun condominio tende a pianificare la prevenzione dei rischi e, quindi, i pericoli si presentano all'improvviso per mancanza di una manutenzione ordinaria e, a questo punto, rivestono il carattere di urgenza.

Questo può dar luogo ad un eccesso di utilizzo di lavori urgenti che non passano per la preventiva approvazione assembleare.
Infatti, la mancata programmazione dei lavori e della discussione in assemblea non consente al condominio di valutare le diverse opzioni per l'esecuzione degli interventi, i vari preventivi di spesa e la scelta del fornitore.
Unico eventuale controllo è rappresentato da una perizia successiva ai lavori che accerti l'urgenza degli stessi e la congruità della spesa; tuttavia questo accertamento è costoso e può non dar luogo ad alcun risultato utile.

Quando è riconosciuto il potere si spesa condominiale in capo all'amministratore.

L'amministratore, come anticipato, ha un potere di spesa autonomo particolare in quanto ha l'obbligo, in caso di esecuzione di lavori urgenti, di giustificare tali interventi alla prima riunione assembleare.

L'assemblea dei condòmini, infatti, non solo ha il generale potere di approvare il conto consuntivo ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore.
Da ciò ne consegue che in caso di assenza di una deliberazione dell'assemblea l'amministratore non può esigere le anticipazioni sostenute pur essendo il rapporto tra condòmini e amministratore da inquadrarsi nella figura del mandato, secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario.Infatti, in ambito condominiale, il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

Quindi è evidente che l'amministratore dovrà usare con diligenza e cautela il potere di disporre interventi straordinari e urgenti; infatti, solo un'attenta analisi delle cause dell'intervento, dell'imminenza del pericolo e delle soluzioni da adottare per limitare i danni, sono discrezionali e vanno esaminati da caso a caso e non può essere stilato un elenco generale.
Come ogni situazione di gestione discrezionale prevale la regola del buon senso, della cooperazione e della trasparenza.

Con CondominioAdvisor in caso di urgenza potrai avviare effettuare una segnalazione sul sito del condominio, ricevere una notifica, e aprire una discussione sulla bacheca condominiale.

L'amministratore potrà partecipare e potranno anche essere chiesti, subito, i preventivi e discussi in poco tempo con i condomini e con l'amministratore in modo da prendere la decisione migliore in modo trasparente e condiviso, così si eviteranno discussioni in assemblea e i condomini avranno condiviso preventivamente le decisioni dell'amministratore il quale, in ogni caso, ha sempre la responsabilità e il diritto di scegliere le modalità e le tempistiche di esecuzione, pur dovendone poi rispondere in sede assembleare.

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