Gli infissi ed decoro architettonico degli edifici condominiali.
Cosa è il decoro architettonico?
Non esiste una definizione legislativa di decoro architettonico.
Il decoro architettonico di un edificio è stato però più volte oggetto di dispute legali e la Cassazione lo ha definito come “l’estetica conferita allo stabile dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentaliche ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia”.
Più semplicemente la Cassazione tornando a parlare del decoro architettonico lo definisce come: “l’estetica complessiva data dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali che conferisce un’armoniosa fisionomia ed un’unica impronta all’aspetto dell’edificio”.
Quindi il decoro architettonico è sicuramente un giudizio di valore sull'insieme delle linee e delle strutture di un edificio che ne determinano la fisionomia armonica.
Si parla in questi casi di concetti generali ed astratti che poi vanno per così dire “calati” nel caso specifico.
Perchè è importante rispettare il decoro architettonico dell'edificio?
| All'interno dei condomini succede spesso che, per quanto riguarda le parti individuali (pensiamo ai balconi o alle finestre) i condòmini possono cadere nell'errore di pensare che trattandosi di proprietà esclusiva possono fare quello che vogliono. |
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Per fortuna la legge all'art. 1122 del Codice Civile ha previsto casi in cui il condòmino decida di effettuare opere su parti esclusive che possono incidere sul condominio.
Infatti, l'art. 1122 del Codice Civile recita “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”
Quindi il decoro architettonico è tutelato dalla legge e tutti i condòmini devono rispettarlo.
Le finestre e gli infissi come possono incidere sul decoro architettonico.
Come abbiamo visto il decoro architettonico ha una definizione generica che ricomprende tutti gli aspetti esterni che caratterizzano un edificio condominiale.
Non ultimo le finestre sono elementi strutturali e caratteristici di ogni costruzioni.
Non solo la forma delle finestre come dimensioni e forma devono rispettare l'originaria linea costruttiva ma anche il colore deve essere uniforme su tutto l'edificio.
A meno chè stiamo parlando di un edificio artistico che ha particolari vezzi stilistici, gli infissi negli edifici sono pressocchè uniformi su tutto l'edificio sia per quanto riguarda le dimensioni, l'ubicazione che il colore e la fattezza estetica degli infissi stessi.
Pensiamo anche alla presenza delle grate di sicurezza, generalmente il disegno delle grate viene inserito nel regolamento condominiale oppure deliberato dall'assemblea, in caso di mancanza di indicazioni è possibile ritenere che ove il prio condomine comunichi l'adozione di un tipo di grata all'assemblea e questa accetta tale soluzione le successive dovranno conformarsi alla prima.
In relazione al colore degli infissi cosa dice la giurisprudenza?
Il Tribunale di Milano, con la sentenza 836 del 25 gennaio 2018 ha esteso tale tutela anche alla colorazione esterna degli infissi, specialmente nel caso in cui la diversità della colorazione abbia lo scopo particolare di rendere più evidente e attraente quella specifica porzione di fabbricato (come nel caso di specie), spaccando una prescritta uniformità estetica e visiva, prevista e tutelata anche dal regolamento interno.
Quindi l'uniformità del colore degli infissi è la regola generale mentre nel caso in cui ci si trova in presenza di un edificio con particolari accorgimenti architettonici è possibile che gli infissi debbano rispondere a particolari esigenze estetiche cambiando di colore.
Insomma, nel caso in cui un condòmino deve sostituire gli infissi non potrà scegliere, per la parte esterna, il colore che più gli piace ma dovrà necessariamente rispettare il colore già presente in tutte le altre finestre.
Non solo ma non potrà ad esempio adottare dei vetri colorati o lavorati se, comunque, alterano il decoro dell'edificio nel suo aspetto generale, ciò a prescindere dalla gradevolezza o meno degli interventi eseguiti.
Il regolamento condominiale che ruolo ha?
Il regolamento condominiale, soprattutto quello di natura contrattuale redatto dall'originario costruttore, vincola tutti i condòmini a rispettarlo.
Insomma, una volta acquistato un immobile con un regolamento chiaro su tutti gli aspetti estetici il condòmino non potrà che attenersi alle prescrizioni del costruttore.
Si tratta, in sostanza, di un vincolo di natura estetica imposto per legge o per regolamento a tutti i condomini nonostante il costo della manutenzione o della sostituzione dei serramenti sia a carico dei singoli condomini e non necessiti di alcuna autorizzazione condominiale.
Si possono sostituire gli infissi in metallo con quelli in legno?
| Se il regolamento di condominio nulla dice in merito alla tipologia di infissi ammessi, la legge ovviamente nulla prescrive in merito, la giurisprudenza ha dichiarato non leso il decoro e l’estetica del fabbricato per la sostituzione di infissi in legno con altri in metallo o viceversa, purché di colore simile e non in evidente contrasto con il resto del caseggiato, così come l’apposizione di doppi vetri (Cassazione Civile sent. n. 4509/1997). |  |
Quindi è possibile sostituire gli infissi ad esempio in alluminio con quelli in legno oppure in PVC purchè si rispetti il colore e le forme degli altri infissi.
Bisogna anche evidenziare che sempre la giurisprudenza ha escluso che, quando la colorazione omogenea degli infissi è già stata pregiudicata da altri interventi e ripetutamente tollerata dal condominio, si possa avere una tutela rigorosa del decoro architettonico dell'edificio (Cassazione sentenza 2653/2014).
Il decoro architettonico di un edificio quindi non è un principio statico ed immutabile, il condominio nel suo complesso deve tutelare e non tollerare modifiche che ne alterino il contenuto in quanto la giurisprudenza riconosce che la tutela decresce in modo corrispondente alla tolleranza manifestata nel tempo ad alterazioni del decoro dell'edificio stesso.
Quindi il decoro degli edifici condominiali va tutelato costantemente se si vuole mantenerlo in modo costante nel tempo.
In conclusione sostituire gli infissi è una spesa importante, incide sia sul rendimento energetico dell'immobile, sul confort acustico e termico nonché sul decoro dell'edificio.
Gli infissi accompagnano la vita di un immobile e dell'edificio e sono elementi duraturi.
Per sostituire i serramenti è necessario quindi affidarsi a persone esperte e qualificare, scegliere i colori, le forme ed i materiali con cura; la sostituzione degli infissi è quindi un investimento che non può essere lasciato al caso.
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