PANNELLI SOLARI, FOTOVOLTAICO E LASTRICO SOLARE CONDOMINIALE.
La necessità di utilizzare fonte alternative per la produzione di energia elettrica è un tema di estrema attualità.
La realizzazione di impianti ad energia solare, in particolare, trova il limite dell'istallazione in caso di agglomerati urbani e, soprattutto, nel caso di edifici condominiali.
Per i nuovi edifici il problema è in parte risolto dalle recenti normative in termini di efficientamento e risparmio energetico mentre per la maggior parte degli edifici esistenti l'istallazione di impianti fotovoltaici è fonte di non pochi problemi.
Infatti, quando l'istallazione viene effettuata sull'area comune bisogna fare i conti con il condominio.
Per le installazione avvenute dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio del 2012, l'art. 1122-bis c.c. e le prescrizioni indicate dall'art. 155-bis disp. att. c.c. hanno chiarito alcuni importanti aspetti legali.
Vediamolo nel dettaglio.
I LIMITI ALL'UTILIZZO DELLE PARTI COMUNI PER L'ISTALLAZIONE DEL FOTOVOLTAICO.
La legge prevede che, salvo limiti pattizi contenuti, ad esempio, in un regolamento di condominio, i condòmini hanno diritto di utilizzare le parti comuni al fine dell'installazione d'impianti fotovoltaici (e simili) ad uso personale.
L'art. 1122-bis, secondo comma, c.c. sul punto è alquanto chiaro e lascia poco spazio alla libera interpretazione:
“È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
NECESSITA' DELL'AUTORIZZAZIONE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINALE
La facoltà di istallare impianti fotovoltaici, secondo quando prescritto dalla legge, è subordinata ad una preventiva comunicazione all'amministratore, che a sua volta, deve convocare l'assemblea di condominio per sottoporgli la questione.
Condizioni della comunicazione e poteri dell'assemblea sono specificati dal successivo terzo comma, che prevede espressamente:
“Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi”.
E' evidente che qualsiasi istallazione di impianti fotovoltaici comporterà una modifica delle parti comuni essendo l'impianto ed i suoi accessori ingombranti e tali da occupare una superficie considerevole delle aree comuni.
I DIRITTI DELL'ASSEMBLEA SULL'IMPIANTO FOTOVOLTAICO.
La riforma del Condominio prevede che l'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
Quindi, di fatto, l'assemblea è chiamata ad un giudizio sulle modalità di istallazioni e sul regolamento di uso, sulla ripartizione delle aree e sul rispetto del regolamento di condominio.
Il Condominio quindi non potrà vietare, in modo aprioristico, l'istallazione dell'impianto solare.
SERVE UN'AUTORIZZAZIONE ESPRESSA ALL'ISTALLAZIONE DELL'IMPIANTO?
No, la legge disposne unicamente che l'assemblea può fare prescrizioni, regolarne l'utilizzo e chiedere idonee garanzie ma non può vietarne l'istallazione.
L'inciso finale del quarto e ultimo comma dell'articolo in esame chiarisce che gli impianti di cui trattasi non sono soggetti ad autorizzazione.
Quindi NESSUNA autorizzazione è necessaria ma solo un'attività di vigilanza dell'assemblea.
Insomma l'assemblea può dire come fare e dove fare l'impianto, ma non può in nessun caso negare l'utilizzo delle parti comuni.
COSA SUCCEDE AGLI IMPIANTI PRECEDENTI ALLA LEGGE 220 / 2012
La Riforma del Condominio ha, per fortuna, considerato anche i casi di impianti istallati prima della riforma.
In questo caso l'assemblea può essere convocata e può effettuare delle prescrizioni di adeguamento dell'impianto ma non potrà vietarne l'utilizzo o chiederne la rimozione.
A tal fine la normativa prevede espressamente che:
“L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice”.
L'ASSEMBLEA PUO' CHIEDERE LA RIMOZIONE DEGLI IMPIANTI FOTOVOLTAICI?
La legge non prevede il caso in cui un condomino decida, senza chiedere il preventivo pronunciamento dell'assemblea, di istallare un impianto in assenza della prescritta comunicazione.
In questo caso il Condominio potrà deliberare delle prescrizioni e, eventualmente, chiedere l'adeguamento dell'impianto o la rimozione.
Il Condominio potrà altresì richiedere, a secondo del caso specifico e della gravità delle violazioni accertate anche il risarcimento del danno, che, però, dovrà essere dimostrato.
Sulla base dell'impianto normativo attuale non si ravvede la possibilità di un divieto successivo o di una sanzione specifica per la mancata richiesta di autorizzazione preventiva.
Insomma, la normativa è sicuramente a favore del condomino che vuole realizzare un impianto fotovoltaico, questo emerge chiaramente dall'impianto normativo che, di fatto, autorizza per legge l'istallazione di impianti su aree condominiali, seppur con determinate prescrizioni da adottare a carico del Condominio.
CHI PAGA I DANNI SUL LASTRICO SOLARE?
Il condomino che decide di istallare un impianto dovrà rivolgersi ad aziende certificate che rilascieranno ogni e più idonea garanzia. Va chiarito che eventuali danni provocati ad aree condominiali saranno comunque a carico del condomino.
Infatti, il condominio ha il diritto di vigilare sulle opere e chiedere idonee garanzie sull'esecuzione dei lavori e su eventuali danni provocati a seguito dell'istallazione dei pannelli fotovoltaici.
Infatti, l'istallazione dei pannelli può incidere sulla tenuta dell'impermeabilizzazione del tetto o del lastrico condominiale e provocare danni da infiltrazioni.
A tal proposito sarà necessario, per il condominò che ha interesse ad istallare i pannelli, a farsi rilasciare idonee garanzie di esecuzione a regola d'arte dei lavori.
COSA SUCCEDE QUANDO IL COSTRUTTORE SI E' RISERVATO IL DIRITTO DI SUPERFICIE SUL LASTRICO SOLARE
Succede spesso che l'originario costruttore si sia riservato, nel regolamento di condominio di natura contrattuale e pertanto vincolante nei confronti di tutti i condomini, il diritto di superficie del lastrico solare mentre la proprietà spetta al condominio.
In questo caso la faccenda si complica non poco. In primo luogo va esaminato il regolamento condominiale e la clausola relativa al diritto di superficie che si è riservato il costruttore; se il diritto è valido e la clausola efficace, lo sfruttamento del lastrico condominiale potrebbe essere messa in discussione.
Infatti, in tale caso dovrà essere richiesta l'autorizzazione e la concessione di utilizzo anche al costruttore che detiene il diritto di superficie.
In questo caso prima di fare “mosse” azzardate è bene consultare un professionista.
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