Le responsabilità dell'amministratore di condominio e dei proprietari in caso di rovina dell'edificio.
I numeri del fenomeno.
In Italia ci sono circa 900.000 condomini con codice fiscale, quindi sono condomini che devono essere gestiti da un amministratore di condominio.
Gli amministratori sono circa 300.000 ma gli amministratori professionisti sono circa 50.000.
I numeri del fenomeno non sono di poco conto e, complessivamente, interessano oltre 1.200.000 stabili condominiali, quindi parliamo di diversi milioni di unità abitative e, moltiplicate per i componenti di un nucleo familiari, si tratta di oltre 12 milioni di persone.
Considerato il patrimonio immobiliare italiano che è costituito da molti edifici storici e vecchi, molti palazzi costruiti nel dopoguerra in economia, scarsa cultura della tutela del territorio e delle regole di buona costruzione non sono rari i casi in cui un edificio è in stato pericolante o rischia addirittura crolli parziali o totali.
Quando l'amministratore di condominio è obbligatorio.
Per condominio si intende un edificio dove sono presenti almeno due proprietari ed una aree in comune.
Non tutti gli edifici con più unità all'interno sono costretti a nominare un amministratore di condominio.
Infatti, i stabili condominiali dove c'è l'obbligo di un amministratore di condominio sono tutti gli edifici che hanno unità immobiliari superiori ad otto proprietari, vige l'obbligo di nominare un amministratore di condominio.
L'amministratore può essere scelto tra i condomini oppure nominato esternamente.
Dopo la riforma del 2012, con l'introduzione dell'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codicece civile, gli amministratori di condominio hanno ricevuto una qualifica professionale autonoma e sono obbligati ad avere diversi requisiti per poter esercitare la professione di amministratore di condominio.
Quando l'amministratore di condominio ha l'obbligo di intervenire.
In tutti i casi in cui in un condominio è presente un'amministratore di condominio questo ha l'obbligo giuridico di intervenire.
L’amministratore, infatti, ha l’obbligo di vigilare e di intervenire tempestivamente quando rileva dei problemi strutturali di un edificio.
In caso di crollo, ad esempio, sarà l'amministratore a dover dimostrare di non essersi potuto attivare per evitare il crollo, soprattutto se oltre al danno alle cose ci sono danni alle persone.
L’amministratore ricevendo il mandato dai condomini per gestire l’immobile ne diviene anche il custode e, quindi, quello che succede all’edificio ricade sotto la sua responsabilità.
L’articolo 40 del codice penale afferma che non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo.
In caso di crollo non è raro che l'amministratore venga indagato per “disastro colposo”.
Ovviamente questo non significa che la responsabilità del crollo è dell'amministratore ma sicura è indicativo del fatto che la legge attribuisce all'amministratore un onere di vigilanza che va al di là del semplice mandato gestorio delle parti comuni.
Insomma l'amministratore di condominio ha l'onere di non esporre le parti comuni dell'edificio al rischio di pericolo che possa arrecare danni a terzi.
Oltre all'art. 40 del Codice Penale anche l'art. 1130, comma 1, n. 4 c.c. pone a carico dell'amministratore di condominio come dovere professionale, quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Il potere-dovere dell'amministratore non è limitato agli atti cautelativi e urgenti ma esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l'esistenza e la pienezza o integrità di detti diritti. (Cassazione 19 ottobre 2009, n. 39959).
Anche l'art. 677 del Codice Penale denominato "Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina" punisce” Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da centocinquantaquattro euro a novecentoventinove euro. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo), omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a trecentonove euro.”
Risulta quindi evidente che anche se l'art. 677 c.p. Rappresenta un illecito contravvenzionale ormai deppenalizzato l'eventuale contestazione e accertamento di tale illecito nei confronti dell'amministraore di condominio comporta un successivo rischio di procedimento civile per risarcimento danni a suo carico.
Il mancato intervento dell'amministratore di condominio esonera i condomini dalla responsabilità?
No. Il condominio negli edifici è un ente di gestione e di quello accade a causa del condominio ne rispondono, alla fine, sempre i condomini.
Salvo l'accertamento di eventuli inadempienze dell'amministraore di condominio i singoli proprietari non possono sottrarsi da eventuali conseguenze penali e patrimoniali facendo cadere le responsabilità solo sull'amministratore.
Infatti i casi esaminati dalla giurisprundenza non sono a favore dei proprietari che pensano di essere esonerati dalla responsabilità solo segnalando il problema all'amministratore.
I proprietari devono quindi fare di più ed eliminare il pericolo.
La Cassazione ha, infatti, confermato che "nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all'amministratore di adoperarsi, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa" richiamando una massima sancita per un caso identico nel 2008 (sent. n. 6596 del 17/01/2008), a sua volta confermativa di un più risalente orientamento giurisprudenziale (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 15759 del 06/02/2001).
Inoltre, anche caso di "paralisi deliberativa dell'ente condominiale l'ordinamento prevede specifici strumenti, anche di volontaria giurisdizione, atti a superare gli eventuali ostacoli frapposti alla formazione assembleare finalizzata all'esecuzione dei lavori necessari a rimuovere la situazione di pericolo" (Cass. Pen. sent. n. 14465/2014).
Quindi sembra inutile, anche per i proprietari, trovare delle “scuse” per non aver rimosso i pericoli dovuti alla rovina di un edificio.
L'amministratore ed i proprietari devono intervenire tempestivamente altrimenti si espongono a sanzioni e a conseguenti obblighi risarcitori.
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